Vermietung an Feriengäste - Anforderungen an die Darlegung eines Mietmangels

Der BGH hat mit Urteil vom 29.02.2012 - Az. VIII ZR 155/11 entschieden, dass es an sich noch keinen Mietmangel darstellt, wenn der Vermieter Wohnungen an Touristen oder Feriengäste vermietet.

Dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über normale Störungen hinausgehen, die bei einer Wohnnutzung durch mehrere Parteien typischerweise zu erwarten sind. Gelegentlich auftretende Störungen wie einzelne Streitigkeiten unter den Mietern oder einzelne Feiern sind als sozialadäquat hinzunehmen. Solches Verhalten anderer Mieter rechtfertigt nach Ansicht des BGH noch keine Mietminderung.

 

Um einen Mietmangel geltend zu machen, wenn wie im vorliegenden Fall, das Verhalten der Feriengäste und übrigen Mieter aber weit über die erträgliche Wohnnutzung hinaus geht, kann der Mieter einen Mangel der Mietsache (Wohnung) geltend machen. Die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetzes ein.

 

Nach dem BGH muss der Mieter aber die Umstände darlegen, die den Mangel belegen.

 

Er muss einen konkreten Sachmangel benennen, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Es genügt grundsätzlich die Beschreibung, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht (Lärm durch Partygeräusche, Musik, Putzkolonnen auf dem Flur usw.), zu welchen Tageszeiten, über welche zeitliche Dauer und wie oft diese ungefähr auftreten. Ein genaues Protokoll über jeden einzelnen Vorfall muss der Mieter aber nicht vorlegen.

 

Anmerkungen:

Der BGH stellt damit einerseits klar, dass allein die Vermietung an ständig wechselnde Bewohner noch keine Beeinträchtigung der übrigen Mieter für sich darstellt und daher auch keine Mietminderung rechtfertigt.

 

Da der Mieter grundsätzlich beweispflichtig dafür ist, dass Tatsachen vorliegen, die einen Mietmangel begründen, muss er darlegen und grunsätzlich auch beweisen, dass in diesem Fall durch die Feriengäste Beeinträchtigungen für die übrigen Mieter entstehen, die über das normale Maß hinausgehen.

Da es hierbei oftmals um Störungen durch besonders lauten oder besonders häufigen Lärm geht, sind diese Störungen nicht immer leicht zu beweisen.

 

Daher kommt das Gericht dem Mieter andererseits entgegen und lässt es als Beweis ausreichen, dass er Tatsachen nur vorträgt, wann, in welcher Weise und wie regelmäßig die Störungen auftreten. Er muss nicht jede einzelne Störung beweisen oder genau Protokoll darüber führen. Die vorgetragenen Störungen müssen nur nachvollziehbar sein.

 

 

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