Wann muss eine Maklerprovision gezahlt werden?

Grundsätzlich müssen folgende Voraussetzungen vorliegen, damit der Provisionsanspruch eines Maklers (im Gesetz korrekterweise als Mäkler bezeichnet) entsteht:

 

Es muss ein Maklervertrag zustande kommen, z.B. durch Beauftragung durch den Vermieter/Verkäufer oder den Mieter/Käufer.

Die Maklerleistung muss erbracht werden.

Es muss ein Vertrag mit einem Dritten wirksam zustande kommen.

Die Maklerleistung muss ursächlich für den Vertrag mit dem Dritten gewesen sein.

Der Provisionsanspruch darf nicht ausgeschlossen sein.

 

Form

Einer Form bedarf der Maklervertrag grundsätzlich nicht. Eine Ausnahme ist z.B. die Vermittlung eines Darlehensvertrages, diese bedarf der Schriftform.

 

Zustandekommen des Maklervertrages

Der Maklervertrag kann durch ausdrückliche Vereinbarung des Auftraggebers und des Maklers zustande kommen oder konkludent, z.B. indem der Auftraggeber die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt und weiß, dass der Makler nur gegen Provision tätig werden will. Die Zahlung einer Maklerprovision kann auch in dem Vertrag mit dem Dritten vereinbart werden.

Der Auftraggeber kann aber dem Provisionsverlangen ausdrücklich widersprechen.

 

Beendigung des Maklervertrages

Der Maklervertrag kann jederzeit durch den Auftraggeber gekündigt werden. Die Kündigung wirkt sich allerdings nicht auf die Provision aus, wenn die Maklerleistung schon erbracht wurde. Der Makler hingegen kann nur kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

 

Maklerleistung

Bei der Maklerleistung ist danach zu unterscheiden, ob der Makler zum Nachweis oder zur Vermittlung tätig geworden ist.

Der Nachweismakler weist dem Auftraggeber eine bisher unbekannte, aber bestehende konkrete Möglichkeit eines Vertragsschlusses nach. Der Vermittlungsmakler dagegen führt bewusst die Abschlussbereitschaft des Dritten herbei, indem er auf diesen einwirkt.

 

wirksamer Vertrag mit Drittem

Der Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Makler muss rechtsgültig zustande kommen. Der Makler trägt das Risiko des Zustandekommens, d.h. wenn kein Vertrag zustande kommt, erhält er keine Provision. Allerdings trägt er nicht das Risiko der ordnungsgemäßen Vertragsdurchführung. Er hat daher Anspruch auf die Provision, auch wenn z.B. der Mieter kurze Zeit später wieder kündigt oder der Käufer vom Vertrag zurücktritt.

 

Ausschluss des Provisionsanspruch

Der Provisionsanspruch kann hingegen entfallen, wenn der Makler z.B. mit dem Dritten wirtschaftlich identisch ist oder eine persönliche Beziehung zu diesem pflegt und dadurch ein Interessenkonflikt besteht (z.B. am Gewinn beteiligt).

 

Problematisch kann der Provisionsanspruch werden, wenn der Auftraggeber Vorkenntnisse hat, ihm also die Vertragsgelegenheit bereits bekannt war. Oftmals ist dann die Tätigkeit des Maklers nicht ursächlich für den Vertragsschluss mit dem Dritten, so dass grundsätzlich kein Provisionsanspruch besteht. Hier gibt es aber eine Vielzahl von Sachverhalten, bei denen genau zu prüfen ist, ob der Makler nicht jedenfalls zusätzlich Informationen geliefert und so z.B. zur Steigerung der Vertragsbereitschaft beigetragen hat.

 

Möglich ist unter Umständen auch eine Verwirkung des Provisionsanspruchs, wenn der Makler z.B. vertragswidrig auch für den Dritten tätig wird (Doppeltätigkeit).

 

Umfang

Die Provision beinhaltet bereits sämtliche Aufwendungen des Maklers. Er kann vom Auftraggeber daher nicht zusätzlich zur Provision noch Ersatz seiner Aufwendungen (z.B. Fahrtkosten) verlangen, es sei denn, er hat zuvor etwas anderes mit dem Auftraggeber vereinbart.

 

Höhe

Grundsätzlich ist die vereinbarte Provision zu zahlen. Gibt es keine Vereinbarung, ist die übliche Provision zu zahlen.

Für die Wohnungsvermittlung (Mietverträge) schreibt z.B. das Wohnungsvermittlungsgesetz vor, dass die Provision nicht mehr als 2 Kaltmieten plus USt. betragen darf.

Für die Vermittlung von Grundstücken gibt es solche Regelung nicht. Üblich sind aber bei der Vermittlung von Grundstücksverträgen Provisionen im Bereich 3 - 7 % des Kaufpreises.

 

Verletzt der Makler eine Pflicht aus dem Maklervertrag, kann der Auftraggeber unter Umständen mit einem Schadensersatzanspruch aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht an der Provision geltend machen. Der Provisionsanspruch kann in diesen Fällen auch verwirkt sein.

 

keine Zahlungspflicht

Es kann vorkommen, dass Maklerverträge keine Zahlungspflicht begründen. So z.B. der Ehemaklervertrag, d.h. der Makler vermittelt oder weist einen Ehepartner nach. Solche Verträge sind zwar nicht per se sittenwidrig, sie begründen aber keine Pflicht zur Zahlung der Provision. Eine Rückforderung der gezahlten Provision ist allerdings ausgeschlossen.

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